【案情】

    2005年11月20日，梁某与某房地产开发公司签订商品房买卖合同,梁某购买其开发的某花园B1栋2楼房屋一套，面积为185.04平方米，价格101070元，该商品房于2006年11月底竣工验收合格，交付时间为2006年12月底，2007年10月15日，办理了该商品房的房产证，2007年底梁某入住该商品房。梁某楼上房屋所有人为王某，楼下房屋所有人为李某。2009年6月，某房地产开发公司因梁某楼下房屋所有人李某的卫生间漏水将梁某的卫生间打掉维修后二个星期左右，梁某发现自已的两个卫生间顶面板均有不同的渗水、漏水，卫生间顶面板有一条明显的裂缝，梁某找到开发商某房地产开发公司，某房地产开发公司同意维修，但就是没有实际行动，梁某就向质监站反映，质监站现场查看后得出了漏水的原因，得到该分析报告后，梁某再次找到开发商，某房地产开发公司还是口头答应一定会维修好，但一年多都没有维修，2011年6月20日，梁某诉至法院，要求某房地产开发公司为梁某维修好两个卫生间顶面板的渗水、漏水，维修好两个卫生间顶面板的裂缝。

   【分歧】

    该纠纷由谁承担维修责任？产生了三种不同的意见：

    第一种意见认为, 该纠纷是商品房买卖合同纠纷,应直接支持梁某的诉讼请求，由某房地产开发公司为梁某维修好两个卫生间顶面板的渗水、漏水，维修好两个卫生间顶面板的裂缝。

    第二种意见认为, 该纠纷是相邻纠纷,还应追加楼上房屋所有人为王某为共同被告由房地产开发商和王某为梁某维修好两个卫生间顶面板的渗水、漏水，维修好两个卫生间顶面板的裂缝。

    第三种意见认为, 该纠纷是商品房买卖合同纠纷, 应追加楼上房屋所有人王某为第三人，并由某房地产开发公司为梁某维修好两个卫生间顶面板的渗水、漏水，维修好两个卫生间顶面板的裂缝，第三人王某履行打开自己卫生间房门并允许其施工的协助义务。

   【评析】

    本人赞成第三种意见，具体理由如下：

    该纠纷是商品房买卖合同引发的,根据《中华人民共和国建筑法》和《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定，在正常使用条件下, 房屋建筑工程的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年，房屋建筑工程保修期从竣工验收合格之日起计算，即从2006年11月底起计算，梁某卫生间的质量问题是在5年的保修期限内，某房地产开发公司必须履行法定的保修义务，因此，由某房地产开发公司为梁某维修好两个卫生间顶面板的渗水、漏水，维修好两个卫生间顶面板的裂缝。

    某房地产开发公司履行为梁某维修卫生间的义务必须需要第三人王某打开自己卫生间房门并允许其施工的协助，同时，作为相邻方（即楼上房屋所有人为王某）也有法定的协助义务，《中华人民共和国民法通则》明确规定，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采风等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。所以，必须追加楼上房屋所有人王某为第三人并判令王某履行打开自己卫生间房门并允许其施工的协助义务。如果按第一种意见直接由某房地产开发公司为梁某维修好两个卫生间顶面板的渗水、漏水，维修好两个卫生间顶面板的裂缝,在执行过程中, 楼上房屋所有人为王某不同意打开自己卫生间房门并允许其施工,法院无任何强制力, 这样的法律文书无法保障当事人的合法权益，法律文书也将成为一纸空文无法执行。现梁某起诉的是违约责任，楼上房屋所有人王某履行的是协助义务，追加其为第三人比追加其为被告更为恰当。